金利が上昇局面に入っている現在、どういう風に理解するか追加しました。
今回は占いなんて全く関係なさそうなお話が今回のメインなのですが、知っておくだけで違う話です。
仕組みが分かっていれば不運を避けられる可能性が高まり運良く物事を進められます。
家・マンションを購入されたことがある人にとってはご存じのお話の繰り返しになります。
これから初めて「中古」の家を買おうとしている人のための、ちょっとした予備知識程度だと思ってください。
人それぞれ置かれている状況は違うので、ここに書いてある内容を鵜呑みにしないことも大切です。
今回のテーマで想定している人は、主に手持ちの現金の持ち出しを少なくしたい人です。
新築・中古とありますが、私は新築のことは知らないので中古のお話になります。
そもそもなぜ家を買うのか？
人によりますが、家自体が住む場所であることは当然ながら、投資物件にもなるので、家を買う話は尽きません。
ただ負動産になる可能性も有るので、住む家のために選んだ方がリスクを回避しやすくなります。
賃貸で生活していると賃貸料は持ち主の元に行きますので、賃貸は「住む権利」を買っている感じになります。
手元に残る資産は「体験」になります。
一方で家を買いそこに住むとなれば、この体験に加えて家という資産＋住む権利を手に入れられます。
掛けたお金が形になって残る一つの方法です。
もちろん、賃貸のメリットもたくさんありますし、占い上、賃貸が良い人もいます。
どちらが良い？という話ではなく、家を買うほうが良い人にとっては、支払ったお金（家賃）が活きる使い方の一つ程度に理解して頂けたらと思います。
家を買うにはお金がたくさん掛かりますが、ローンで買うなら家賃程度まで下がってきます。
ただし
家・マンションを買うときは提示価格以外に諸経費が盛り盛り掛かる
こういう情報は調べればすぐ出てきますが、その時になって調べて後の祭りでビックリすることもあります。
3000万円、5000万円の物件と提示があっても、これを住宅ローンで購入する場合、諸々込みで大体＋300万（物件価格3000万）～500万（物件価格5000万）掛かります。
うひゃ～～。
この諸々には（物件価格3000万～5000万程度として）
・不動産仲介手数料（数十万～数百万）
・契約関連手数料（数万～）
・住宅ローン手数料（数十万～数百万）
・登記関連手数料（数十万～）
・不動産取得税（数十万～）
これらが物件の価格に比例するような感じで上乗せされていくので、目安として物件価格の10％～15％ぐらいを必要なお金として見込みます。
可能ならオーバーローンがお勧め
家を買う関係はとにかくいろいろな考えがあり、自分に当てはまる部分だけピックアップするぐらいが丁度良いと思います。
私はオーバーローンをお勧めしています。（オーバーローンはリスクだという話も山ほどあります）
オーバーローンとは3000万の物件価格にさらに諸経費や必要なリフォーム代なども入れたローンのことです。
金融機関にもよりますが、大体は「住宅に掛かる費用」であればオーバーローンとして組みやすくなります。
3000万の物件にプラス500万にして3500万とか、5000万なら5500万とかを借りることをオーバーローンと言います。
返済額は増えますが、手持ちのお金を減らさなくて済みます。
借りるお金は少しでも少ない方が良いのに、なぜローンを増やす？
これも考え方なのですが、手元に残す現金を減らさないことが目的にあり、家関連で借りられるなら満額借りるという思考です。
今の世情ですと突然何があるか分からないため、手元にお金があるかどうかで回避できる不運が増えます。
逆にお金がなくなる、またはカツカツになると、余裕がなくなりいろいろと問題が出やすくなります。
借りるお金を少しでも少なくしてっていう考え方にも当然メリットは多くあります。
ただ大きな買い物は「維持費も多く掛かる傾向」にあります。
戸建てでもマンションでも修繕費は定期的に掛かります。
戸建てなら直さなくても我慢すれば良いですが、マンションは強制的に徴収されます。
毎月、その規模に応じて数千円から数万円は「維持に掛かる」わけです。
物価高の影響を受けて維持費も、今後数年で更に高くなっていきます。
この時に大きなお金をそのまま使ってしまうと（頭金も含む）、「最初に出来たはず」のことが出来にくくなります。
どちらが良い？というよりは、現状に大きな負担を掛けないで済む選択が「良い」となります。
ローンの金利はもともと非常に優遇されているため、今と同じぐらい住宅費を払うぐらいで済むならば、十分に選択の余地があります。（これからの金利上昇も込みにしたお話です）
じゃあ、いくら借りる？
よく言われる話ですが「借りられる金額を借りる」のではなく、毎月支払える金額（月々に返済出来る金額の総額を借りる）が目安になります。
私がお勧めしているのは、借りる期間は出来る長くして、返済は出来るだけ早くするです（笑）。
具体的には総額で3000万円借りるとしたら、20年間の期間で契約するよりも35年間で返済する感じです。
想定金利は、私は最大8％を予測した借り方をしますが、常識的？な範囲なら最大でも5％ぐらいが落としどころなのかなと思います。（優遇金利等を差し引いた利率です）
それでも今現在の変動金利平均が優遇込みで0.5％前後から0.7％前後（2025年4月1日から高くなりました）、固定金利平均が優遇込み1％前後から1.5％前後（銀行による）の状況からしたら、まだまだ高すぎる設定というのは分かった上でのリスク管理です。
35年だと変動金利が今現在でも0.7％前後で月々の支払いが80,000円と少し（利息380万少し）で、固定金利が同じく1.5%前後で月々の支払いが91,000円と少し（利息860万弱万弱）です。
この80000円とか91000円に加えて、固定費となる固定資産税と修繕費（＋マンションの場合は管理費）を足した合計が、実生活上どうなのか？です。
今の家賃が10万なら丁度全部込み込みでも3000万ぐらいが限界に近いことが分かります。返済リスクを下げるなら全部込み込みで2000万円、多くても2500万ぐらいかと。
今の家賃が10万なのに4000万ぐらい借りちゃうと、今の段階で足が出るので止めた方が良いと分かります。
頭金を入れてもやっている事は同じ
頭金を入れれば負担が下がるのでは？と思うこともあると思います。
頭金を入れるということは、手元のお金が減ることを意味します。
一切損をしたくない！という人もいると思いますが、「家を買う」段階で諸々の諸経費が掛かっていますので「損」の定義も難しいところです。
手元のお金が減ると「そのお金で出来た事」が出来なくなります。（よく言われるやつですけど。笑）
具体的には、そのお金を他の事に回せなくなります。
手元に全くお金が無いなら、オーバーローンを組めても家は買えない
オーバーローンを組むことが出来れば、全く持ち出し無しでも家自体は買えるのですが、最初の段階で手元に全くお金が無い状態では家が買えません。
これはローンを契約する前の段階、物件の契約時に手付け金が必要になるためです。
余程条件がゆるゆるでぐだぐだならまだしも、普通に契約していくと手付けが必要になります。
物件価格の5％ぐらいは必要になってくるので3000万なら150万の手付け、5000万なら250万の手付けに加えて仲介手数料などが発生してきます。
これらの手付け金や手数料はオーバーローンを組んでいれば戻ってきますが、ローンを借りる前の最初の段階で必要なのでこれがないと家は買えません。
手元に残したお金をどうするのか？
ここまで手を掛けて手元にお金を残す価値がどこにあるのか？です。
銀行でよく言われるのは「これを機会に積み立てNISAやidecoを始めてみませんか？」です。
新しいNISAも2024年年初に始まり賑やかでしたが、2025年の4月現在は株価が大きく下がって青くなっている人も多そうです。
投資は元本割れ（まさに4月の株価の状況がそれ）のリスクがある一方で、元本が増える可能性もあり、完全に自己責任の世界です。
尚、積み立てNISAやidecoは長期投資を念頭においているので、数十年後にはプラスになるよねっていう仕組みになっていることから、株価が下がったからといって売るものではありません。
投資はプラスになるように放置することになりますが、このプラスが住宅ローンの金利よりも上まわれば、お金が働いてくれていることになります。
手元に残したお金をそのまま残していれば、物価高の現在では価値が減る傾向にあります。
100円で買えたモノが110円出さないと買えない、または100円で以前と同じ量を購入出来ないということは、現金の価値が下がったということです。
株式投資に関わらず、どの手法でも良いので掛けたお金よりも上まわったお金が戻ってくる場合は、お金を活かしたことになります。
それが2％増なら住宅ローンの金利との差し引きで0．数％は、利息分を上まわるプラスになっているということでもあります。（最終的にはローン総額と同じぐらい投資にまわさないと合わない話ですが）
こういうことが出来るのは「手元にお金があるから」です。
もちろん現金を増やす投資だけでなく、勉強や資格などにお金を掛けることも投資です。
そのためにも現金があるかどうかは大きいため、家を買って終わりにはなりません。
家も買う、手元にもお金を残す、ローン完済後は家も余剰金も手元に残す
だからこそ、月々の返済額はライフプランと合わせて考えた方が良いと言われるわけです。
住宅費は賃貸・持ち家に関わらず、多かれ少なかれ掛かります。
この掛かる固定費を少しでも活かすために、住宅ローンを使い、お金を活かしって感じにしていくわけです。
単純に賃貸の方が良い、持ち家の方が良いという感じのとらえ方をしてしまうと、その時々の雰囲気で場当たり的に判断をして後で身動きが取りにくくなることがあります。
その時になって気がついて「運が悪い」と感じてしまうかも知れませんが、こういうのは想定する事が出来ますし、避けられる可能性も高められるため幸運・不運の話ではありません。
特に今の時代のように「資産を持った方が良いのか持たない方が良いのか」の判断が難しいと尚更です。（私は資産を持った方が良い派）
今回のお話は「こうした方が良い」という意識ではなく、情報として知っておくと良いですよ程度のものです。
私も家を買ったり建てたりする前に知ることが出来ていたら・・・ということが多いので、敢えて載せてみました。
占いに関係無いようにみえるのですが、こういった前提を踏まえた上で家を探すのと探さないとでは未来が随分違うので、知る機会があるなら知っておいて頂けたらな～って思っています。
家の資金繰りでよく分からない状況になっている場合は相談にのりますので、お知らせください。
